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中古住宅のリフォームは、建築基準法などの制限範囲内であれば、耐力壁など構造的な制約を除いて、基本的に何でも自由にできます。
築年数がかなり経過した物件の場合、大幅な改築をして建物を使い続けるか、取り壊して新しく建て替えるかという選択肢になる場合があります。
新しく建て替えるよりもリフォームして使い続けたほうが、コスト効率は良いと言えます。
職リフォーム必要物件は価格を交渉もちろん、購入予算にリフォーム代金を見込んでいることが重要ですが、明らかにリフォームが必要という物件であれば、交渉で購入費を値下げしてもらい、リフオーム代金にあてることも可能になります。
購入の決断をする前にリフォームの見積もりを取って、全体予算も含めてよく検討することをお勧めします。
相談できるリフオーム業者がない場合、とりあえず不動産会社に紹介してもらいましょう。
リフォーム内容と金額の目安がついた時点で契約を済ませ、契約後に別のリフオーム業者にも見積もってもらい、実際の依頼先を決めるという手順になります。
相見積もりを取って詳しい話を聞くリフォームの値段が妥当かどうか知るために、いくつかの業者から見積もりを取って比較することを「相見積もり」と言います。
相見積もりを３社ほど取れば大体の相場がわかります。
しかし、実際のところ、見積もりを検討するのはとても難しいものです。
書かれているのは専門用語ばかりであり、見積もりの書式も各社各様で、結局のところは合計金額の比較しかできません。
しかし、合計金額や単純な単価の比較では、良い見積もりの比較とは言えません。
職工事のグレードの差が金額に出るリフォームエ事の違いとは、工事のグレード、工事範囲、工事以外の付加価値の違いです。
たとえば内壁工事では、下地の板の種類や厚み、接着剤の種類など、会社によって標準工事に差があるのです。
良い材料を使い、手間をかければ仕上がりが良いです。
リフォーム業界はクレーム産業とも言われていますが、ほとんどが打ち合わせ不足の行き違いから起きるトラブルです。
工事前にどれだけ完成品をイメージできるか、それが業者側と同じイメージかどうか、きちんとすり合わせておくことがポイントになります。
どんな細かいことでも遠慮せずに質問し、疑問点は着工前に解決しておくようにしましょう。
金額もそれに応じて高くなります。
これが工事のグレードです。
つまり見積もりの値段は、一部の悪徳業者を除き、付加価値がついているかどうかなどで大きな差が出てくるのです。
大事なことは合計金額や単価の比較よりも、そこには書かれてない工程の数や内容を聞いて確認することです。
そして自分にとって必要なグレードや付加価値はどの程度か、その会社が信頼できるかなどよく検討して会社を選ぶことです。
構造にまで及ぶ工事なら一級建築士のいる会社に壁紙の張り替え、水まわりの交換、屋根の吹き替え、外壁の塗装といった部分的なリフオームならば町のリフオーム店に依頼しても構いません。
ただし、間取り変更や耐震補強など構造部分に手をつける大がかりな工事の場合は、実際に打ち合わせができて信頼のおける一級建築士のいる会社に依頼しましょう。
会社の表示に一級建築士の名があっても、単なる名前借りというリフオーム会社も存在するので要注意。
有名インテリアデザイナーであっても、構造にはうといという人もいます。
事前の打ち合わせは何度も重ねてＩ慎重に新築分譲住宅は完成してから１年間は｢新築」と表示して販売してよいことになっています。
しかし、住宅は新築完成のときからすでに老朽化が始まっています。
たとえば、新築を購入したその日に中古の査定をすると、新築価格の20％ぐらいは簡単に下がってしまいます。
中古住宅は、購入後すぐにメンテナンス費用がかかる。
築年数によっては費用も膨大に。
新築住宅も１日でいう物件。
鉄部や木部に再塗装の跡があり、錆や腐食がなく、機器の部品も交換跡のあるほうがむしろよいのです。
補修や修繕の痕跡は、欠点ではなく美点と考えましょう。
構造部分の劣化は、大事に至る前のこまめな点検や補修によって大幅に遅らせることができます。
日常的にメンテナンスを行っているかどうかによって、その違いが如実に現れるので、物件をチェックするときは、その点もしっかり注目してください。
メンテナンスの跡がない中古住宅は不自然メンテナンス費用の考え方中古住宅では、雨漏りや木部の腐朽といった明確な欠陥は、あらかじめ修繕してあるのがふつうです。
自然な劣化については現状有姿で販売価格に査定済み。
したがって、たとえば築１５年の物件を購入すれば、雨どいの補修やあちこちの再塗装が必要になってきます。
すなわち、中古住宅はその築年数によっては購入直後からかなりのリフォーム代金が必要になってしまうことになります。
鰯補修や点検が劣化を遅らせる注意したいのは一定の築年数を経過しているのに、まったく修繕の跡がないと住宅は、築10年前後になると内装・外装に汚れや傷みが目立ちはじめ、そのまま放置しておくと取り返しがつかなくなり、いざ修理という時に多大な費用が必要になります。
いつまでも美しく快適に保つには、適切な時期に最適なメンテナンスをすることが不可欠。
たとえば築２０年で、これまでまったくメンテナンスされていなかった部分をいっきに交換するとなると、単純計算で300万円以上の費用が必要になります。
修繕費用を毎月積み立てておくこのような修繕費用は、マンションのように毎月積み立てておくことが理想的。
しかし、一戸建ての自己責任では、なかなか難しいのが現実です。
ローンの利用も考えられますが、できる所は自分でやるＤＩＹの精神を発揮すれば費用も安くなります。
中古住宅の担保責任は、売主が不動産業者ならば２年、個人ならば２〜６カ月と短い。
中古住宅の担保責任民法より慣例が優先される民法の規定では、中古住宅を購入した人が暇庇（予期せぬ欠陥）を発見した場合、１年以内であれば売主に賠償請求をできることになっています。
しかし、実際には契約約款の取り決めによって、売主が責任を負う期間を「引き渡しから一定期間」に限定するのが一般的。
本来は民法が優先するはずなのですが、責任期間を限定するやり方が慣例化しているのが実態です。
保証期間の延長をかけ合ってみる売主が不動産業者の場合、この担保責任の期間は宅建業法で「２年間」とする決まりがあります。
しかし、中古住宅は個人が売主であることが多いということで、保証期間の多くが２カ月長くても半年以内となっています。
短か過ぎるという声もありますが、仮に長期の保証期間を設定しても、個人の売主にどこまで賠償能力があるかという問題もあり、現状を認めざるをえないのが実情です。
ただし、この保証期間には交渉の余地があります。
短か過ぎてどうしても不安が残るような物件ならば、期間の延長を申し入れてみましょう。
はっきりした理由もなく、多少の延長すら渋るときは、その中古住宅はなんらかの問題を抱えているかもしれません。
第三者に住宅の検査を依頼する必要があります。
条件をクリアできれば保証制度が利用できる暇漉や欠陥住宅への不安を取り除くために、中古住宅にも第三者機関による建設住宅性能評価や保証制度が徐々に整いつつあります。
すでに実施されているのは（財)住宅保証機構による「既存住宅保証制度」。
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